Seguindo as dicas de Direito Imobiliário e de gestão condominial, confira abaixo os problemas que o síndico pode enfrentar em diferentes situações, e como evitá-los:
PRESTAÇÃO DE CONTAS:
· É um dos principais deveres incumbido ao síndico, a correta prestação de contas anual para a assembleia, e também eventual, quando esta o exigir.
· Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas (recibos).
· Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio.
· A não-prestação de contas é um dos grandes responsáveis pela destituição de síndicos. Por isso, marquem reuniões ordinárias e extraordinárias quando necessitar, para prestar conta em assembleia.
Como o síndico pode evitar esse tipo de problema:
· Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento.
· Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
· Trabalhar sempre em cooperação com o conselho fiscal, no intuito de verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.
INADIMPLÊNCIA – AUSÊNCIA DE COBRANÇA
· O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
· A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
Como evitar problemas:
· Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, realize a notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
· Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas, os números de suas unidades (para não gerar constrangimentos indevidos).
· Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.
INADIMPLÊNCIA – DANOS MORAIS:
· Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: irá depender do meio e do modo que a divulgação foi realizada. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
· A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", haja vista que o artigo 1.348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas:
· O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
· Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.
FUNCIONÁRIOS – LITÍGIOS:
· Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processá-lo, principalmente logo após sua rescisão, na maioria das vezes por meio dos advogados do seu sindicato.
· Assim, se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
· Já o não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas:
· Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
· Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
· No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.
· Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também deve se manter alerta a pagamentos de salários e encargos, já que em caso de processo trabalhista o condomínio tem responsabilidade subsidiária.
OBRAS – APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIAS:
· O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia.
· Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
· Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
· O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo Código de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembleia.
· Assim, se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
Como evitar problemas:
· Observando as votações mínimas previstas por lei.
· Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
· Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.
OBRAS – ACIDENTES COM FUNCIONÁRIOS:
· O síndico deve ter em mente que sempre que um funcionário se acidenta no local de trabalho, no caso o condomínio, também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho no ato da contratação de um serviço (Equipamentos de Proteção Individual – EPI).
Como evitar problemas:
· Exigir da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, o que varia de acordo com o tipo de serviço.
· Estipule, em contrato, um seguro contra acidentes e outro de vida para os funcionários, dependendo do tipo de obra.
· No memorial descritivo da obra, deve constar as áreas que ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, de tais restrições.
· Quaisquer alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devem ser informadas ao edifício. Não aceite substitutos sem aviso prévio da prestadora.
ELEVADORES – MANUTENÇÃO:
· Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.
Como evitar problemas:
· Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.
INSTALAÇÕES DE GÁS – MANUTENÇÃO:
· Em casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado.
· Desta forma, embora não exista nenhuma lei federal ou artigo que trate exclusivamente da responsabilidade do síndico sob as instalações de gás, é importante que ele fique atento às manutenções.
· Assim, qualquer problema causado por falta de manutenção ou instalação inadequada poderá resultar em alguma acusação judicial contra o síndico, já que ele é responsável pela conservação e guarda de áreas comuns.
Como evitar problemas:
· Inspecionando periodicamente, providenciando reparos imediatos, e realizando a manutenção constante das instalações.
· Recomenda-se inspecionar tanto a central de gás como todos os ramais. A central, onde estão localizados os medidores, é preferível que seja anual e os ramais a cada 3 anos. Também deverá ser emitido laudo e recolhido ART , principalmente com essas inspeções por parte das Prefeituras.
ROUBOS, FURTOS E DANOS
· De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma exceção é quando o empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode, sim, ser acionado judicialmente.
· O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
Como evitar problemas:
· Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos – caso não seja manobrista.
· Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções corretamente
PLAYGROUND E PISCINAS
· Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT – www.abnt.org.br
· A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
· Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
· Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
· A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso de a manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
Por fim, vejam que a responsabilidade do síndico é imensa, fazendo com que este repense a necessidade de possuir uma gestão de condomínio, por meio de um advogado.
Referências:
https://www.sindiconet.com.br/informese/responsabilidade-civilecriminal-do-sindico-administracao-a…
